כך לקחו הרגולטורים שוק יציב והפכו אותו לבועה מסוכנת.

לפני 10 שנים רוב האנשים קנו דירה אחת למטרת מגורים. הצעדים שנועדו למנוע בועת נדל"ן בסגנון הסאבפריים – עודדו אנשים לרכוש דירות להשקעה, ויצרו את הבועה בישראל.
כאן המקום לשאול מדוע לאורך כל השנים, הרגולטורים מנפקים הטבות לבעלי דירות להשקעה. כדי להבין את הנושא יש להבין את העמדה בה נמצאים הרגולטורים. מדובר בעובדים מוכשרים בעלי הכנסה גבוהה ויציבה. בשירות הציבורי, שעות העבודה והחופשות  מותירות לעובדים זמן פנוי. מטבע הדברים,  פניה לעיסוקים מכניסים נוספים, עלולה להביא אותם לניגוד אינטרסים. בנוסף לכך, אותם עובדים מגיעים לרף מס שולי גבוה יחסית כך שכל הכנסה נוספת מ"יגיע כפיים" תחויב במס בשיעור גבוה. כל הכנסה – למעט הכנסה מהשכרת דירה. ע"פ נתוני רשות המיסים כמחצית מבעלי הדירות להשקעה הם עובדי המגזר הציבורי, הבנקים והביטוח.
הסיבה לפטור היא שבמשרד האוצר רצו "לעודד" את שוק השכירות ופטרו את השוכרים מחובת דיווח, מביטוח לאומי, ממס הכנסה וממע"מ. צעד זה גרם לכל בעלי ההון וההכנסות הגבוהות לרכוש עוד ועוד דירות כדי להגדיל הכנסות פטורות ממס ומדיווח. כל אפיק השקעה וכל סוג הכנסה  אחר כרוך בדיווח ומיסוי של 25% עד 70%.

 

 

כיצד רוב הצעדים שנועדו להקטין את הסיכון בענף הנדל"ן גרמו דווקא להגדלת הסיכון?
הלוואת משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר, הגדולה ביותר והארוכה ביותר שמשק בית יכול ליטול. הסיבה לריבית הנמוכה יחסית, היא דרישות הלימות ההון הנמוכות שדורש בנק ישראל מהבנקים המסחריים, כך שבנק יכול לתת  יותר משכנתאות (לעומת אשראי אחר) כנגד אותו הון עצמי. כתוצאה מכך, גם במרווח נמוך, הלוואות משכנתא משתלמות לבנק.
ההגיון העומד מאחרי ההקלה בדרישות הלימות ההון בתחום המשכנתאות הוא שדירה היא בטוחה יציבה וסחירה יותר מבטוחות כמו רכב או ציוד. בשיגרה, ההנחה הזו בהחלט נכונה, אך בעיתות משבר,  השווי והסחירות של הדירות נוטים לרדת בחדות. במילים אחרות, עוד לפני עליות המחירים, הוראות בנק ישראל אמנם מונעות סיכון פרטני, אך חושפות את הבנקים לסיכון בתרחיש של משבר. הנחה זו אינה ייחודית לישראל, היא מבוססת על "הוראות באזל" – קריטריונים בנקאיים בינלאומיים.

כאן המקום להעיר שאחד הגורמים העיקריים למשבר הסאבפריים היה תנאי בהלוואה לפיו הלווה רשאי למסור את הבית לבנק ולהיפטר מתשלומי ההלוואה (הלוואת נון ריקורס). עם ירידת ערך הדירות בארה"ב הלווים בחרו כמובן לממש את התנאי הזה וכך השוק הוצף בדירות למכירה וערכן צנח. באותה תקופה ניתן היה לקנות מאות דירות במחירים של אלפי דולרים בודדים לדירה. בישראל לא ניתנו משכנתאות "נון ריקורס" ולכן אופי הסיכון שונה

הצעדים העיקריים שנקט בנק ישראל להקטנת הסיכון למשבר בענף הנדל"ן בסגנון משבר הסאבפריים בארה"ב, היו הקטנת אחוז המימון המותר ברכישת דירה וקביעת קריטריונים קשיחים לבחינת כושר ההחזר של הלקוחות. (הגבלת שיעור מסלול ה"פריים" נועדה לנטרל סיכון של עליית ריבית. סיכון זה לא נראה רלוונטי בשנים הקרובות)

הקטנת אחוז המימון המותר היקשתה בעיקר על צעירים לרכוש דירות (ההגיון הכלכלי אומר שלצעירים יש פחות הון). לעומתם בעלי דירה שערכה עלה במהירות בשנים האחרונות, יכלו לפתע לרכוש דירה נוספת להשקעה ורבים אכן עשו זאת. זו היתה הדרך היחידה שלהם להנות מעליית שווי דירת מגוריהם. את הדירות השכירו המשקיעים  בעיקר לזוגות שעקב המגבלות – לא יכלו לרכוש דירה.

הצעדים הבאים שנקט בנק ישראל לצינון הבועה,  שוב גרמו לנזק במקום תועלת. ביולי 2014 בנק ישראל קבע כללים קשיחים לחישוב יכולת ההחזר של נוטלי משכנתאות. נקבע שם שהחזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 40% מהכנסות הלווים נטו. אבל החידוש האמיתי היה בשאלה מה נחשב כהכנסה ומה לא נחשב. מצד אחד הכנסה שאינה קבועה עם תלוש מסודר ומוכח- לא תחשב הכנסה. מאחורי הקלעים, הכוונה היתה כנראה למנוע מאברכים חרדים לרכוש דירות. אבל בדרך, האפשרות לרכישת דירה נמנעה גם מסטודנטים לרפואה, מתמחים בראיית חשבון, ועובדים מתחילים. אבל הבעיה הגדולה היא ההכנסה שכן נחשבת: הכנסה משכר דירה. כאן הפיקוח על הבנקים הופך את הסיכון מפרטני – למערכתי.
במצב בו מחירי הדירות מטפסים, באמת הכנסה משכירות היא הכנסה בטוחה ויציבה יחסית. במצב של ירידת מחירים – כל בעלי הדירות להשקעה יכנסו לבעיה באותו הזמן. בניגוד לבעלי דירה יחידה ששינויים בשוק הנדל"ן אינם משפיעים עליהם, משכירי הדירות רגישים לשינויים בשווי הדירה שלהם. הם גם לא גרים בה ולכן ימהרו יותר למכור אותה. השילוב של אובדן הכנסות משכירות וירידת ערך הדירה מהווה סיכון לכדור שלג שיביא למשבר פיננסי גדול. ירידת ערך של דירה לא תגרום לבעל דירה יחידה למכור אותה. היא גם לא תשפיע על הכנסתו. האבסורד הוא שההגבלות של בנק ישראל מקשות דווקא על בעלי דירה יחידה שאין בהם פוטנציאל לסיכון מערכתי.

באמצע 2016  נקט בנק ישראל בצעד נכון וחיובי וגרם לבנקים להעלות את הריביות על המשכנתאות באופן משמעותי. בניגוד לצעדים האחרים, צעד זה הקטין את ההתערבות של בנק ישראל בשוק. עד לשינוי, ריבית המשכנתאות היתה נמוכה משמעותית מכל סוג הלוואה אחר. הריבית הנמוכה, יחד עם האפשרות ליטול הלוואות גדולות בפריסה ארוכה למשקי בית פרטיים תדלקו לאורך העשור האחרון את בועת הנדל"ן. הורדת הריבית מיתנה את העיוות בגובה הריבית וציננה את השוק.

הצעד האחרון שבו נוקטים הבנקים בעידוד בנק ישראל הוא "איגוח משכנתאות" – מכירת "תיקי הלוואות" לבתי השקעות. טרם משבר הסאב פריים בארה"ב בוצע צעד זהה ע"י הבנקים בארה"ב. יש הרואים באיגוח המשכנתאות גורם משמעותי לפריצת המשבר, למעשה האפקט העיקרי שלו היה פיזור הסיכון שהיה מרוכז בבנקים והעברת חלקו לשוק ההון. משקיעים בכל העולם רכשו תיקי משכנתאות (MBS) של לווי סאב פריים בארה"ב, ולכן השפעת המשבר היתה עולמית. למרות הפיזור, במהלך המשבר קרסו כ200 בנקים בארה"ב.

לסיכום:

בנק ישראל שאמון על יציבות השווקים יצר באופן אקטיבי בועת נדל"ן תוך ניגוד עניינים של מקבלי ההחלטות. מצד אחד בוצעו מספר צעדים לבלימת הסיכון עבור משקי בית בודדים, אך מצד שני הגדילו מאוד את החשיפה של כל השוק הישראלי למשבר נדל"ן של כלל המשק.