הצעד הסודי הקטן שיוריד את מחירי הנדל״ן, ויקטין פערים חברתיים נמצא ״מתחת לאף״:

מיטב המומחים בארץ מסבירים לנו בפנים חמורות סבר שעליית מחירי הנדל"ן נובעת מ"מחסור חמור בדירות", "היצע הדירות בישראל אינו מדביק את הביקוש" הם מסבירים, האמנם?
לאחרונה פורסם שמספר הדירות הריקות בארץ הגיע לשיא של 6 שנים ומספר השיווקים של משרד השיכון השנה גבוה מזה שהיה בגל העליה משנות ה90.
איפה ה"מחסור בהיצע הדירות" שגורם לעליית מחירי הנדל"ן???
נמשיך לצד הביקוש: אם לפני 5 שנים אנשים לא רצו לקנות דירה בחצי ממחירה היום, מה קרה להם היום? מה גורם להם לקנות דירות במחירים מופקעים?
ההנחה הבסיסית בתורת הכלכלה היא, שככל שהמחיר עולה הכמות המבוקשת יורדת ולהפך. איך הביקוש עולה למרות עליית המחיר?
בשלב זה יקומו מומחים נוספים ויסבירו לנו ש "סביבת הריבית הנמוכה דוחפת את המשקיעים להשקעה בנדל"ן" האמנם זו השקעה בנדל"ן?
הריבית אפסית בכל העולם, למה רק בארץ מחירי הנדל״ן נוסקים?
יש שיאמרו שישראלים, רוצים שתהיה להם דירה משלהם, בניגוד למדינות בהן לא אכפת לאנשים לגור בשכירות.
השאלה היא: מה גורם ל180,000 בתי האב בישראל להחזיק יותר מדירה אחת!
למה הם עושים את זה?
רכישת דירה והשכרתה, דורשת התעסקות מרובה: מוכר, שוכר, תיקונים, עו"ד, בנק, והרשימה עוד ארוכה…
אם מוסיפים לכך את העובדה שהשקעה בדירה פחות נזילה מהשקעות אחרות,
מתחזקת השאלה: למה כולם ״מלכלכים את הידיים״ ולא משקיעים דרך חברות נדל״ן מניב כמקובל בחו״ל?

מקלט המס החדש
מבחינת מס הכנסה, בפני המשקיע הפוטנציאלי, בעל הכנסה גבוהה מהממוצע, עומדות כמה חלופות שלא מותירות הרבה מקום להתלבטויות:
במידה ויבחר לרכוש דירה להשקעה, יקבל אפשרות בחירה אדיבה מאוד (מדי?):
פטור מלא עד הכנסה משכירות בסכום של כ5,000 ש״ח, מס בשיעור של 10% בלבד או מיסוי הרווח בניכוי הוצאות על הנכס בשיעור המס השולי של הנישום.
החלופות האפשריות הרבה פחות אטרקטיביות:
אם ישקיע בשוק ההון תוך סיכון הכסף, שיעור המס על הרווחים יעמוד על כ 25% החל מהשקל הראשון.
אם יגדיל את ההכנסה כשכיר (למשל בחברה בשליטתו), שיעור המס עשוי להגיע ליותר מ50%!
אם ישקיע בהקמת עסק, יידרש בנוסף למס בשיעור של יותר מ50%, למלא הצהרת הון ולהיחשף לחקירות על מקורות המימון.
במילים אחרות: מעליה בשכר בסך 1,000 ש״ח ישארו לו פחות מ500 ש״ח לאחר מס הכנסה בט״ל ומס בריאות. לעומת זאת, הכנסה זהה מהשכרת נכס – פטורה לחלוטין!!!

לאור הנתונים האלו ברור שלכל בעל הכנסה גבוהה שצבר הון משתלם לקנות דירה להשקעה גם במחיר מופקע על מנת להנות מהטבת המס המוזרה הזו.
מה שעוד יותר מוזר הוא שרוכש דירה שניה לא צריך למלא הצהרת הון, כמו שמחויב כל עסק קטן במדינת ישראל.

לאור זאת, ברור שביטול הפטור ממס ומהצהרת הון לדירה שניה יהפוך את העניין לנטל כלכלי שיגרום לבעלי הדירות להשקעה לנסות למכור אותן. בניגוד לבעלי דירה אחת, בעלי מספר דירות יותר רגישים לשינויים במחיר וימהרו יותר למכור את הדירות.

יש הטוענים שהטלת מס על המשכירים תגולגל על השוכרים. הגורם המגביל את מחירי השכירות הנוכחיים הוא יכולת השוכרים: מחירי השכירות ירדו ביחס למחירי הקניה ( לכן הזהירו בOECD, שקיימת בארץ בועת נדלן). מחירי השכירות לא יעלו כי השוכרים לא יכולים לשלם יותר, וגם כי מחירי הרכישה ירדו.

ועכשיו לשאלה למה הצעד הקטן והפשוט הזה כל כל סודי? למה מוכנים להוציא מיליארדים לפני שעושים צעד כזה פשוט?

שתי אפשרויות: או שאף אחד לא חשב על זה עד עכשיו (פחות סביר),
או שהגורמים הקובעים את השיח הציבורי בנושא- הם בעלי הכנסה גבוה שבחרו בבחירה הנכונה מבחינתם ורכשו דירה להשקעה…
כאן, קורא יקר, אתה נכנס לתמונה: אם קראת עד כאן, והבנת את העניין, אנא שתף- כי כל דירה של משקיעים יכולה להימכר לזוג צעיר אם רק העניין יגיע למקבלי ההחלטות ברשות המיסים.
למען אלו שאין להם בית – שתפו עכשיו

(הפוסט הועלה בפייסבוק ב01/2015 וזכה לשיתופים רבים, וכנראה הגיע לאוזניים הנכונות במשרד האוצר שהחליט לאמץ את ההצעה)