איך נראה פיצוץ של בועות נדלן בעולם, אילו סימנים כבר רואים בארץ, ומה יכול לבלום את הפיצוץ?

הדוגמא המוכרת לפיצוץ בועת נדל"ן היא משבר ה"סאב פריים" בארה"ב ב2008. שם מחירי הדירות "רק עלו" לאורך שנים, לאור ריביות נמוכות ורגולציה שאיפשרה לחסרי יכולת החזר לקנות דירות במימון מלא, על סמך ההנחה שמחיר הדירה יעלה. ואכן כאשר כל אחד יכל לקנות דירה במימון מלא ולהשכיר אותה במחיר גבוה מתשלום ההחזר, כולם קנו עוד ועוד דירות ונוצר "ביקוש מאוד גבוה". אותן הלוואות נסחרו ומונפו כך שמשקיעים בכל העולם היו חשופים אליהם. ברגע שהבנק המרכזי האמריקאי נאלץ להעלות את הריבית, התוצאה היתה משבר פיננסי עולמי. כ200 בנקים בארה"ב קרסו, חברות ביטוח עמדו בפני קריסה, ודירות נמכרו בסיטונאות במחירים מצחיקים (3000$ לדירה). בארה"ב אין למלווה "זכות חזרה" (הלוואת "נון ריקורס", המקבילה ל"אפותיקי" בהלכה), ולכן הלווים מיהרו להחזיר לבנק את הנכסים, ובכך האיצו את קריסת המחירים. ה"ביקוש" הפך בין-רגע ל"היצע". ללא שום שינוי בכמות הדירות בשוק.

בימים אלו, שוב נאלץ הבנק המרכזי האמריקאי להעלות ריבית, וקיים סיכון שירידות מחירים יחזרו. רק שהפעם החוב הרבה יותר גדול…

הדוגמא העדכנית יותר היא המצב כיום בסין:  מיליוני גברים סינים שרצו להוכיח יציבות כלכלית לנשים פוטנציאליות, בעקבות המחסור בנשים שנובע ממדיניות הילד האחד בעשורים האחרונים, רכשו דירות להשקעה. ההנחה היתה שמחירי הדירות "רק עולים". ההלוואות מונפו על ידי הרשויות המקומיות הסיניות שזו היתה דרכם לגייס כספים. חברות בניה סיניות הפכו במהירות לאימפריות פיננסיות, אבל הממשל הבין את הסיכון והגביל לאחרונה את המינוף שלהן. התוצאות היו דרמטיות. המקרה המפורסם הוא חברת evergrande, הגדולה בסין, אך גם שאר חברות הנדלן הגדולות בבעיה דומה. אף רואה חשבון לא מוכן לחתום על הדוחות שלהן, המסחר בהן הופסק. כולם מבינים שכאשר מחירי הדירות יורדים, כל מי שממונף נמצא בבעיה גדולה. עצירת המימון הביאה לבלימה במכירות ומכירות הדירות צנחו בחדות. נכון למאי 2022 הנתונים הסיניים הרשמיים טוענים לירידה במכירות של מעל 70%. קשה לדעת מה מצב המחירים כאשר אין עסקאות (גם הנתונים הרשמיים מוטלים בספק). האנשים פשוט הפסיקו לקנות כאשר הבינו שהמחירים יורדים. הממשל הסיני מנסה לגרום לאנשים לחזור לרכוש דירוש בעזרת הטבות ומענקים- ללא הצלחה מרובה. ה"ביקוש" נעלם.
בניגוד לארה"ב, בסין יש למלווים "זכות חזרה" באופן קיצוני. מי שאינו עומד בתשלומי הלוואה חשוף לצעדי ענישה כגון הגבלת תנועה. בעלי דירות נואשים מציעים לכל מי שרוצה, לקנות את הדירה תמורת סכום ההלוואה בלבד. במצב כזה, מי ירצה לקנות דירה במחיר מלא? צניחת המחירים נבלמת באופן מלאכותי, אבל לכולם ברור ש"החגיגה נגמרה".
לסיכום, אנחנו נמצאים כעת בעיצומו של משבר נדלן דרמטי בסין, ובחששות כבדים למשבר נדל"ן בארה"ב ובשאר העולם המערבי (בעיקר קנדה וצרפת). כאשר הריביות יורדות מחירי הדירות עולים, וכאשר הריביות עולות- צפוי שמחירי הדירות ירדו.

מה קורה בארץ? קונים שרדפו אחרי מוכרים כדי לסגור עסקה, והיו מוכנים להוסיף עוד קצת במחיר, פתאום חוזרים למוכרים ואומרים שהבנק לא מוכן לתת משכנתא כזו גדולה. אמנם ריבית בנק ישראל עלתה בפחות מאחוז, אבל הצפי הוא לעליה גדולה הרבה יותר, והמחירים מגלמים את העליה. ההחזר החודשי לאותו סכום בדיוק, גבוה הרבה יותר ביחס להכנסה. חוץ מזה יש פחות מפקידים, כלומר התמריץ של הבנקים לתת הלוואות פחת. הבנקים מבינים שמתקרבת ירידה במחירי הדירות ומעדיפים לתת ללווים הבטוחים יותר. בקיצור, הקונים חוזרים למוכרים ואומרים להם "נכון אמרתם שיש מלא קונים בתור, שרוצים לקנות את הדירה? אז לא אכפת לכם שנרד מזה נכון?"
המוכרים מתקשרים לבאים ברשימת ההמתנה רק כדי לבדוק מה קורה, ואם זה עדיין רלוונטי, ואותם קונים מתפלאים: "איזו טלפתיה, בדיוק התקשרו אלינו  עם אותה שאלה עוד כמה מוכרי דירות שדיברנו איתם, אבל בכל מקרה נשים אתכם ברשימת המתנה, אם לא נסתדר איתם נחזור אליכם, אגב, אנחנו קונים מאוד מבוקשים, המוכרים האחרים כבר הציעו לנו מחיר נמוך יותר, כדאי שתזדרזו."
ובינתיים במשרדי המכירות של חברות הבניה מתחילים קונים להתעניין בביטול עסקאות, הבנק לא מאשר משכנתא בכזה סכום. מה עושים? החברה התחייבה למכור מספר דירות עד לתאריך מסוים. הבנק המממן לוחץ. אין מה לדאוג אומר מנהל הכספים, יש לחברה הון עצמי גדול. ממה הוא מורכב? שואלים בבנק. אה, בעיקר מעליית שווי "על הנייר" של הפרויקטים שהחברה מחזיקה…
מצד אחד חייבים למכור, מצד שני אם מוכרים בזול, צריך להודות בכך שערך הדירות ירד, ולהוריד את ההון העצמי. כאן מתחילים מבצעים מעניינים: קנה בית- קבל רכב, קנה בית קבל שכירות לשנה, העיקר לא להוריד את המחיר "על הנייר".
וכאן מתחילה התחרות: יש לווים שלא משלמים, הבנקים מבינים שככל שימכרו את הדירות מהר יותר- יש יותר סיכוי שיצליחו לקבל את החוב בחזרה. משפרי הדיור שהתחייבו למכור תוך שנתיים את הדירה וחיכו שהמחיר יעלה, פתאום נכנסים ללחץ. התשלום החודשי של בעלי דירה להשקעה עולה ביחס לשכירות, ומחיר הדירה שכל הזמן עלה "על הנייר" מתחיל לרדת.

האם הריבוי הטבעי הגבוה בישראל יבלום את הירידות? כנראה שלא. הריבוי הטבעי בארה"ב גבוה ביחס למערב (לא כמו ישראל) ובכל זאת ארע שם משבר. בסין יש ריבוי טבעי נמוך במיוחד, וזה לא הפריע למחירי הדירות להתנפח. בועת נדלן מתפוצצת בבת אחת, ללא שינוי במספר הדירות או מספר משקי הבית.

האם מתעשרי ההייטק יבלמו את פיצוץ הבועה? לא באופן משמעותי. בחלק גדול מהמקרים הנכסים שיש להם, נמצאים כאופציות, שנמצאות כעת "מחוץ לכסף". בנוסף, אחת הסיבות שמתעשרי ההייטק קונים דירות היא הטבות המס. עליה בשכר תחויב במס שולי שעשוי להגיע ל70%, שכירות מדירה אחת להשקעה פטורה לחלוטין ממיסים. בשוק יורד ניתן להשיג זיכויי מס בשוק ההון ואין צורך להתעסק עם דירות.

מה שיכול לבלום את התהליך הוא שוק השכירות. נהוג לחשוב שכאשר מחירי הקניה עולים מחירי השכירות עולים באופן דומה ולהיפך. ההנחה היא שאם המחירים עולים יותר קשה לקנות ולכן שוכרים יותר. אחד הסימנים הבולטים לקיומה של בועת נדלן הוא שמחירי הקניה עולים באופן הרבה יותר קיצוני ממחירי השכירות. אם ברוב ההשקעות מדברים על החזר השקעה תוך פחות מ10 שנים, בשוק הדירות, על מנת להחזיר השקעה מתוך הכנסות השכירות יידרשו מעל 20 שנים. רק למשכנתא. תקופת החזר ההשקעה יכולה לארוך 30-40 שנים. המשקיעים מצפים בעיקר לעליה בערך הדירות. כפי שציפו רוכשי הדירות בסין עד תחילת השנה.
לאור זאת, במצב בו מחירי הדירות יורדים כי אנשים לא קונים, מחירי השכירות לא אמורים לרדת באופן משמעותי. אותם קונים שמחכים לירידה, גרים בינתיים בשכירות.

בעלי הדירות להשקעה שאינם ממונפים, כלומר שאין להם הלוואות גדולות כנגד הבית לא צפויים להפגע באופן משמעותי בתזרים, אבל הרווחים שצברו "על הנייר" עשויים לרדת בחדות.
בעיה נוספת שתהיה לבעלי דירות להשקעה היא שהתשואה ברוטו (שכר דירה בניכוי עלויות ריבית תיקונים וכו') עשויה להגיע לשיעור נמוך יותר מאשר פקדון כספי סולידי, כלומר, גם אם אין לו הלוואה כנגד הדירה, ישתלם לו יותר להפקיד את שווי הדירה בבנק, מאשר להחזיק אותה כדי לקבל שכירות.

מי אשם במשבר ומי יואשם במשבר?
האשמים העיקריים במשבר בישראל הם
רשות המיסים- שסיפקה הטבות המס מפליגות לבעלי דירות להשקעה: פטור ממס הכנסה או שיעור מופחת, פטור ממע"מ וביטוח לאומי, ופטור מדיווח. כל הכנסה אחרת חייבת במיסוי מלא.
ובנק ישראל- שקבע שמשכון בית מהווה בטוחה מצוינת ולכן ניתן לקבל כנגדו הלוואות טובות פי כמה מכל תחום אחר (בריבית, באורך התקופה, ובסכום)
מהמשבר בארה"ב ניתן גם ללמוד שהרגולטורים לא יואשמו אלא רק יקבלו סמכויות נוספות כ"הפקת לקחים"

בתמונה: מדד תל אביב נדל"ן היום, בעוד בתקשורת עוסקים ב"מחירי הדיור הממריאים" (הירידה ב2020 נובעת כנראה מהקורונה)