המליצו לחבר שלי להכנס לאפיק השקעה חדש למשקיעים קטנים: השקעה בהון עצמי ראשוני ליזמי בניה בתשואה גבוהה.
נתחיל מהשורה התחתונה:
אובייקטיבית מדובר בהשקעה מסוכנת, וסובייקטיבית מדובר בהשקעה מאוד גרועה.
הנה ההסבר:
כשמתייעצים איתי בנושאים פיננסיים אני מחלק את הייעוץ לשניים:
אובייקטיבי- נתונים יבשים וחישובים פשוטים.
וסובייקטיבי- דברים שתלויים בגורמים חיצוניים שלא ניתן לחזות בוודאות. אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה בעתיד ומה יהיו ההשלכות הכלכליות של ההתפתחויות ולכן כל אמירה בנושא כזה אינה מוחלטת אלא חוות דעת סובייקטיבית. במקרים רבים דעתי מנוגדת לדעת רוב המומחים ובמקרים כאלה אני ממליץ שלא להקשיב להמלצה שלי ; )
למה דורשים מיזמים הון עצמי?
כדי לממן פרויקט בניה נדרש היזם לסכומי כסף גבוהים, אותם בדרך כלל הוא לווה מהבנק*. אחת הדרישות שמציב כל גוף מממן היא שהיזם יביא את הסכום הראשוני כהון עצמי. ככל שההון העצמי גבוה יותר, אחוז המימון (LTV) נמוך יותר והעיסקה נחשבת בטוחה יותר. ההגיון מאחורי הדרישה הזו הוא שככל שהיזם משקיע יותר הון עצמי, הוא יותר מחויב לפרויקט וגם אם הפרויקט נופל, שווי הפרויקט שמהווה בטוחה להלוואה יכסה את רוב החוב. במקרה כזה, כמובן שהיזם יפסיד את ההון העצמי שהשקיע. בנוסף לכך, יכולתו של היזם להביא את ההון העצמי עשויה להעיד על איתנותו הפיננסית, כלומר שהוא אינו נתון בקושי תזרימי ובעת הצורך יוכל לגייס כסף נוסף. דרישה זו גם מבטיחה שיזם לא יוכל להכנס לפרויקטים שמעבר ליכולתו הפיננסית ושהחזרי ההלוואות לא יפילו את היזם.
מה עושה יזם שאין לו את ההון העצמי הנדרש?
מגייס את הכסף הנדרש להון העצמי ממקומות אחרים, למשל ממשקיעים קטנים. כמובן שהתשואה שהוא מבטיח להם חייבת להיות אטרקטיבית, אפילו יותר מהריבית שמקבל הבנק. וכמובן שזה מכניס אותו למחויבויות שאין ליזם שמביא את ההון העצמי מכיסו.
ככל שהפרויקט יותר מסוכן בעיני הבנק, אחוז המימון שהבנק מוכן לתת- נמוך יותר. במילים אחרות: אם יזם מחפש משקיעים להון העצמי סימן שהבנק שמתמחה בעסקאות כאלה חושב שזו עסקה מסוכנת, וזה כאשר הוא לא יודע שהיזם מחויב למשקיעים הנוספים. בנוסף לכך ייתכן מאוד שהיזם נתון בקושי תזרימי ולכן מתקשה לגייס את הכסף.
בשלב הבא, הבנק דורש מהיזם את כל הבטוחות שניתן לקבל (קרקע, מבנים, תקבולים מלקוחות), ולכן הוא מובטח מעבר לכל נושה אחר. מאחר והכסף שהושקע הוצג כהון ראשוני, מבחינת הבנק – אין נושים נוספים. בעת כישלון ח"ו, בעלי המניות אחרונים בסדר הנושים ולרוב, במקרה של נפילה, אינם מקבלים כלום מכספם. העסקה אמנם בנויה כהלוואה, אך בזמן הקריטי המלווה יחשב בעל מניות ולא נושה. אף אחד לא יספור אותו.
בנוסף לכך, כספו של הבנק אחרון ולכן בידיו המפתחות להתקדמות הבניה. למעשה אם התיק יגיע למימוש, ברגע שהבנק מוצא דרך לכסות את החוב אליו, הוא לא יתאמץ לדאוג ליזם ואיתו למשקיעים שמימנו לו את ההון העצמי.
לסיכום החלק האובייקטיבי: מדובר כנראה בהשקעה מסוכנת יותר מהרגיל, ובעת היתממשות הסיכון, הסיכוי לקבל בחזרה חלק מהקרן נמוך מהרגיל
* בשנים האחרונות הבנקים מעוניינים להקטין את החשיפה לתחום הנדל"ן ומקשיחים את התנאים ליזמים, ולכן יזמים רבים פונים למימון באשראי חוץ בנקאי כמו גופים מוסדיים
Leave a Reply