נעבור לחלק האומנותי, החלק הסובייקטיבי בו אני מציג את דעתי בלבד שהיתה מנוגדת לדעת כל המומחים, ועכשיו יותר ויותר משתכנעים שהניתוח הזה נכון.
בשנתיים האחרונות קרסו כלכלית מספר חברות קבלניות גדולות כמו צ. לנדאו,, א. דורי ואורתם-סהר. בכל הניתוחים שהוצגו בתקשורת הסיבה הרשמית היתה מרווחים נמוכים הנובעים מתחרותיות בענף. אבל כדי להבין מה גרם לנפילות ומה צפוי לנו בעתיד, נביא סיפור אמיתי: יזם של פרויקט קטן באזור המרכז נקלע לקשיים והפרוייקט נעצר. הקונים ששילמו מיקדמות נותרו במצב ביש – הם שילמו חלק מהכסף ואין מי שיסיים את בניה. בשלב הזה הם עזבו את היזם ופנו ישירות לקבלן וביקשו לשלם לו את מה שהיזם לא שילם לו על מנת שישלים את הבניה. כמובן שהיזם ניצל את ההזדמנות להציב תנאים לביצוע העבודה. תנאים טובים ממה שהיה מקבל מהיזם.
במקרה הזה אנחנו רואים מצד אחד למה קבלני הביצוע הם הנפגעים העיקריים בשלב הזה מהירידה במכירות הדירות החדשות. היזמים לא משלמים להם כי לא קונים את הדירות. מצד שני אנחנו מבינים איפה ה"בור" הגדול – אצל היזמים. בכל חודש אנחנו שומעים שמכירות הדירות החדשות יורדות בחדות, זה גורם לכך שאין ליזמים מאיפה לשלם. מהצד השני, הקבלנים רוצים את התשלום עבור עבודתם והבנקים מצפים להחזר ההלוואות שהעמידו לטובת הבניה. כידוע, כשאתה חייב לבנק 50,000 ש"ח אתה לא ישן בלילה. כשאתה חייב לבנק 50,000,000 מנהל הבנק לא ישן. במקרה שלנו הנושים מבינים שגורל החוב שלהם תלוי בהצלחת הפרויקט ולכן הם מוכנים לעוד ועוד עיכובים בתשלום.
הבנק דורש מהיזם התניות פיננסיות (קובננט). הדרישות נוגעות בעיקר להון העצמי במאזן החברה ולרווחיות מינימלית של הפרויקט. למעשה הקבלן נמצא בין הפטיש לסדן. אם יוריד מחיר הוא לא יעמוד בהתחייבות לבנק לרווחיות הפרויקט ולהון עצמי בחברה, הוא יאלץ לרשום הפסד הון בדוחות הכספיים. אם לא יוריד מחירים – כנראה שלא ימכור ולא יוכל לשלם לקבלן. המצב הזה עלות לדחוף את היזמים ל"חשבונאות יצירתית": הצגה כנדל"ן מניב, שינוי ההכרה בדירות המכורות על מנת להקטין את המלאי ופטנטים נוספים.
רוב העוסקים בתחום יסכימו שקיימת בועה בענף הנדל"ן למגורים, אבל לא ידעו לשים את האצבע על מוקד הבועה. אם בבועת הנדל"ן בארה"ב מוקד הבועה היה הלוואות הסאב פריים, בישראל המצב שונה. ההלוואות אינן ברות החזרה (נון ריקורס ) כפי שהיה שם ולכן לא צפויה בעיה לבנקים בתחום המשכנתאות. בנוסף לכך אחוז המימון במשכנתא בישראל נמוך יותר כך שכנראה שגם משקי לא ייפגעו משמעותית וימשיכו לשלם. הקבלנים אמנם כבר ספגו מכה קשה, אך בהמשך צפוי מצבם להשתפר כמו בסיפור, כח המיקוח יעבור אליהם.
נשארו היזמים שנטלו הלוואות על סמך הנחה של מחיר מכירה גבוה וכעת יאלצו למכור דירות במחיר נמוך (או שכונס נכסים ימכור את הדירות שנותרו ליזמים שנפלו). שם צפוי לדעתי עיקר המשבר בפיצוץ בועת הנדל"ן. השווי של הדירות שמופיע במאזנים לפי מחיר גבוה יאלץ לרדת בחדות. שווי החברה יעלם מהר מאוד כאשר נכסי החברה ייחתכו ואילו ההלוואות לא ירדו. שווי החברה עשוי להעלם.
לסיכום: קיימת הסכמה די רחבה שצפויה ירידה במחירי הדירות, והבנקים מנסים להקטין חשיפה לתחום. מצבו של משקיע פרטי ביזם נדל"ן יהיה הרבה פחות טוב משל הנושים האחרים בעת נפילה וקיים סיכון גבוה שכל השקעתו תעלם. מדובר בסוג ההשקעה הכי מסוכן אצל הלווים הכי מסוכנים בחלק הכי מסוכן של הענף הכי מסוכן.
Leave a Reply