כיצד מי שמעוניין בסיכון, יכול להפוך את המשכנתא להשקעה עם רווחים גבוהים?

כולנו מכירים את הסיפורים על אלו שלקחו משכנתא בשנות ה80 והחוב נעלם בעקבות ההיפר-אינפלציה. הפראיירים הסכימו לבקשת הבנק לוותר על החוב, אחרים הרוויחו ביטוח חיים בתשלום של כמה שקלים בחודש.
כאשר חוב נעלם בצורה כזו, התוצאה דומה מאוד להשקעה שהצליחה. ההבדל הוא שהשקעה חייבת במס ורווח מסוג זה פטור ממס (למיטב ידיעתי) כך שהוא הופך אטרקטיבי אפילו יותר.

כדאי להתחיל את ההסבר במה לא לעשות. יועצי המשכנתאות מפרסמים שהם חוסכים ללקוחות מאות אלפי שקלים במשכנתא. במקרים רבים החישוב שלהם מבוסס על תרחיש לפיו המדד או הריבית יעלו משמעותית לרמות שהיו בעשורים הקודמים. בתרחיש כזה צפוי באמת חיסכון של מאות אלפי שקלים. בפועל ב5 השנים האחרונות המצב הפוך לחלוטין. מי שלקח מסלול בריבית קבועה הפסיד ירידה משמעותית בריבית שהיה מקבל אילו היה לוקח במשתנה כל 5. מי שלקח מסלול לא צמוד הפסיד את ההפרש, שגילם את הצפי למדד, שהגיע ל2.5% בשנה. בשורה התחתונה מי שלקח את רוב המשכנתא בקל"צ כפי שהציעו היועצים, הפסיד בשנים האחרונות בין 1% ל5% בכל שנה. עשרות אלפי שקלים.

אם כך, המסקנה המתבקשת היא לכעוס על יועץ המשכנתאות שגרם להפסד של עשרות אלפי שקלים, ועוד גבה תשלום גבוה עבור הייעוץ. התשובה היא שגם זו עלולה להיות שגיאה. המדד והריבית עלולים לעלות ואז יווצר הפסד כפול.

מי שלקח מסלול צמוד לפני עשור לא הבין איך הוא משלם ומשלם והקרן לא יורדת (למרות שאז הסכומים שלקחו היו נמוכים יחסית )
מי שלקח מסלול לא צמוד לפני מספר שנים, רואה בעיניים כלות כיצד חברו שמשלם תשלום חודשי נמוך ממנו, ומוריד את אותו הסכום מהקרן. מי שלקח מסלול צמוד לפני עשור, שילם ליועץ שיעץ לו למחזר למסלול לא צמוד ומיחזר את ההלוואה למסלול צמוד- הרי זה "אכל את הדג המסריח, לקה ושילם". שילם הרבה.

למעשה, משכנתא הופכת את הלווה בעל כורחו למשקיע בשוק ההון. בשנים האחרונות כאמור, דווקא מי שלקח את המסלול הסולידי ביותר, בו התשלום קבוע מראש לאורך כל ההלוואה (קל"צ ), הפסיד עשרות אלפי שקלים לעומת המסלולים האחרים.

חשוב להדגיש שאף אחד לא יכול לצפות מה יהיה בעתיד. כאשר כתבתי עבודה לפני כ10 שנים על מצב של ריבית 0 כפי שמציעה התורה, זה היה דיון תיאורטי לחלוטין שגם אני לא חשבתי שהוא ריאלי. כאשר הצעתי לחברים לקחת מסלול צמוד מדד, חשבתי שמחירי הדיור ייפלו כבר ב2015 ולא ב2017. בדיעבד צדקתי, אבל מסיבות אחרות. הריבית ירדה בגלל מלחמת המטבעות ולא בגלל שהעולם חזר בתשובה. המדד ירד בגלל מחירי הסחורות, שער השקל ותהליכים עולמיים, ולא בגלל מחירי הדיור.

אפשר להסתכל דווקא על הצד החיובי בכך שנטילת משכנתא הופכת את הלווה למשקיע פיננסי בעל כורחו. אם במהלך חיי ההלוואה אחד המסלולים שנבחרו ישתנה לטובה כפי שקרה בשנות ה80, חלק מהמשכנתא יעלם.

על מנת להרוויח בשוק ההון צריך "להכות את השוק" כלומר לצפות תרחיש שהשחקנים הגדולים אינם צופים. כמו שהבנקים לא צפו את ההיפר אינפלציה ונתנו הלוואות לא צמודות. לפני שלוש שנים ההפרש בין מסלול צמוד ללא צמוד היה כ 2.5% כגובה התחזיות לאינפלציה באותן שנים. בפועל האינפלציה היתה אפסית או שלילית ומי שלקח מסלול צמוד מדד "הכה את השוק" גם שילם 2.5% פחות בכל שנה וגם קרן ההלוואה ירדה בשנים בהן היה המדד שלילי.

ברוב המקרים השחקנים הגדולים מנוהלים בידי מנהלים מנוסים, אך מקובעים, שנוטים להיצמד למוכר ולידוע מהעבר. מצב של ריבית ומדד אפסיים חדש להם כפי שההיפר אינפלציה היתה חדשה להם בשנות ה80.

באיזה מסלול במשכנתא יש סיכוי להרוויח עשרות אלפי שקלים פטורים ממס? (לחצו להמשך )

Be the first to comment

Leave a Reply

כתובת האימייל שלך לא תפורסם


*