האם כדאי לרכוש דירה להשקעה? ("דירת מקפצה")

שאלה 02.2017

מתייעצת מעוניינת לקנות דירה ראשונה, מתוך רצון להשקיע את כספה ולהיות בעלת נכס. לשרית יש פער חיובי בין ההוצאות להכנסות כיום ומחזיקה גם חסכון, אך היא מרגישה חוסר נוחות בהתמודדות עם נושאים כלכליים בכלל, ובביצוע רכישה משמעותית שכזו בפרט. היא מעוניינת לקבל ייעוץ על מנת לקבל תמונה בהירה יותר לגבי טווח המחירים וכדאיות ההשקעה בהתאם למצבה.

תשובה:

שאלתכם היא שאלה כלכלית בעיקרה. אתחיל בנושא המשכנתא ואמשיך לנושא הכלכלי.
"כלל האצבע" לעניין החזר המשכנתא הוא כ500 ש"ח בחודש לכל 100000 ש"ח בטווחים הנפוצים: 17-27 שנים. באופן עקרוני כושר ההחזר מחייב שההחזר החודשי יהיה נמוך מ30% מההכנסה כאשר לא כל הבנקים מחשיבים הכנסה ממזונות כהכנסה פנויה. שיעור המימון לדירה ראשונה יכול להגיע ל 75% אך הבנקים מעדיפים לא להגיע ליותר מ60% ושואפים לשיעור מימון נמוך מ45% משווי הנכס. עד כאן באופן כללי על משכנתא.
לעניין השאלה האם קניית דירה היא השקעה נבונה אני חושב שיש להיזהר מאוד מהסיבות הבאות:
1. ריביות המשכנתא עלו בחדות לאחרונה ואילו מחירי השכירות חדלו לעלות ואף יורדים. כתוצאה מכך התשואה על השכרת דירה שהיתה ממילא נמוכה -יורדת
2. עליית מחירי הדירות נבלמת וכמעט כולם מסכימים שהיא לפחות מיצתה את עצמה (לדעתי האישית צפויה ירידה משמעותית)
3. תזרימית- מדובר בתשלום קשיח ובהשקעה לא נזילה שעלולה להביא לקושי תזרימי שיגרום להפסד גדול הרבה יותר ממה שמצפים להרוויח (זה המקרה בייעוצים רבים בפעמונים…)
4. נדרש ידע מקצועי ע"מ לרכוש נכס טוב ולהתעסק איתו.

אם מדובר בדירה למגורים השיקולים כמובן משתנים וברוב המקרים השיקולים האישיים דוחקים בצדק את השיקולים הנ"ל