כיצד "הטיית הביתיות" – העדפת המוכר, מטעה גם את המומחים?

בנק ישראל קבע כללים נוקשים בתחום המשכנתאות שלאור לקחי משבר הסאב פריים בארה״ב עשויים למנוע משבר דומה בישראל:
1. אחוז המימון הוגבל כך שנדרש הון ראשוני עצום לרכישת דירה.
2. הוגבל שיעור הריבית המשתנה במשכנתא כך שעליה בריבית לא תביא לעליה קיצונית בהחזר החודשי
3. הוגבל סכום ההחזר החודשי ביחס להכנסת הלווה כך שבעל הכנסה נמוכה לא יכול לקבל משכנתא. (הכנסה משכירות נחשבת לעניין זה)
לכאורה הסיכונים נוטרלו,לא?
בדיוק להפך!
המגבלות (ופטור ממס) גרמו לבעלי הון והכנסה גבוהה לרכוש ״דירות להשקעה״ (ספסרות) ואילצו את החלשים לשכור מהספסרים את הדירות.
בכך בנק ישראל ״מבשל״ את ההתרסקות הבאה:
1. ברגע שהספסרים יראו שהמחירים מתחילים לרדת, הם ימהרו להיפטר מהדירות המיותרות – ההכנסה משכירות מכסה את תשלומי המשכנתא אבל לא את ירידת הערך.
2. השוכרים יבינו שהכח עבר אליהם וידרשו הורדה בשכ״ד או שיעזבו, אך לא ירצו לקנות דירה בהנחה שהמחירים ימשיכו לרדת. זו הדינמיקה של מפולת מחירים.
3. לספסרים יווצר תמריץ גדול יותר למכור בגלל הקושי בהשכרת הדירות- לא יהיה שווה את המאמץ.
4. במקביל, כל תוכניות הממשלה להגדלת ההיצע, (מחיר מטרה, תוכניות גג, תמ״א 38) ושיא ההיצע הקיים יבואו לידי ביטוי ויגרמו להורדת מחירים נוספת.
5. שווי הנכסים בחברות הנדל״ן, ושווי הנכסים של בעלי הדירות המרובות יחתך כך שהבנקים יאלצו לממש נכסים, או במילים אחרות: להציף את השוק בדירות זולות מכינוס.
לא מאמינים שזה יקרה?
תראו מה קרה למחירי הנפט:
1. התגלתה טכנולוגיה חדשה לייצור נפט מפצלי שמן כך שארה״ב- הכלכלה הגדולה בעולם הפכה מיבואנית נפט עיקרית- ליצואנית נפט.
2. נוצר עודף היצע ושחקנים חדשים החלו להכנס לתחום.
3. קרטל אופ״ק שהכתיב את מחירי הנפט הפך ללא רלוונטי.
4. הצעד המתבקש מצד השחקנים הקיימים היה הורדת מחירים לבלימת הצטרפות מתחרים חדשים.
כל בר דעת היה צריך לצפות שמחירי הנפט יצנחו.
אף אחד לא צפה את צניחת מחירי הנפט מ100$ ל45$ (אם היה צופה היה משקיע בשורט והופך למיליארדר)