הקשבתם ליועץ המשכנתאות? ייתכן שהפסדתם 36,501 ש"ח בשנתיים האחרונות!

פנה אליי חבר להתייעץ על המשכנתא ואמר לי שהמליצו לו על מסלול "קבועה לא צמודה" (להלן קל"צ). נתחיל מהסוף: מי שלקח קל"צ כפי שהמליצו כל היועצים הפסיד נכון להיום על משכנתא ממוצעת 36,501 ש"ח!
*****
הסבר החישוב והדוגמאות מורכבים מעט (חוץ מההסבר על השקל הנוסף:) ),
מי שרוצה יכול לדלג להמלצות שבסוף הפוסט, ניתן בשמחה לשאול שאלות בתגובות ואשתדל לענות.
*****

למה ממליצים על קל"צ?
על מנת להציג חיסכון גבוה, יכול יועץ משכנתאות לבצע חישוב של התשלומים לפי איזו תחזית כלכלית שירצה. החיסכון שיוצג ללקוח הוא ההפרש בין הריבית הקבועה שהוא ממליץ עליה לבין הריבית וההצמדה שהוא צופה.
מסיבה זו כמעט תמיד החיסכון הגדול ביותר יהיה במסלול הקל"צ. לכן עם צמיחת ענף "ייעוץ המשכנתאות" הוא הופך להיות יותר ויותר פופולרי ע"פ נתוני בנק ישראל.
איך זה עובד?
למשל, כאשר היועץ מציג שהריבית הממוצעת הצפויה בתקופת ההלוואה תהיה 7% וההצמדה בשיעור דומה (בהחלט תרחיש אפשרי), ואילו הוא מייעץ לקחת מסלול קל"צ בריבית 4%. הוא מציג חיסכון של 3% בריבית ו7% בהצמדה למדד כלומר חיסכון של כ 10,000 ש"ח בשנה על כל 100,000 – סכומי עתק. ישנם יועצים שאף דורשים תשלום לפי אחוז מהחיסכון (הספקולטיבי)
בפועל…
למרות שהריבית נמוכה כבר זמן רב, היא ממשיכה לרדת והמדד נע סביב ה0%.

מה זה אומר? נחזור לדוגמה שלמעלה:
באמצע 2013 הריבית על משכנתא צמודה היתה נמוכה ב 2%-2.5% ממשכנתא לא צמודה לאותו מספר שנים. בפועל המדד לא עלה כלל אלא ירד בחצי אחוז. כלומר מי שלקח מסלול לא צמוד הפסיד 2,500 – 3,000 ש"ח על כל 100,000 ש"ח כל שנה (על 500,000 ש"ח 30,000- 25,000 ש"ח בשנתיים)
בנוסף לכך למרות שכולם חשבו שריבית פריים בשיעור של 2.75% היא ריבית נמוכה, הריבית ירדה כיום ל1.6%. כלומר על כל 100,000 ש"ח 1,150 ש"ח נוספים!
(על 500,000 ש"ח 11,500 בשנתיים).
הגענו ל36,500 ש"ח, מה עם השקל הנוסף??? ובכן, זה השקל שיעץ המשכנתאות גבה עבור הייעוץ הגאוני…

הערות:
1. למי שלא יודע- אני עובד בבנק (לפני שנה במשכנתאות)
2. כל החישובים המובאים אינם כוללים ריבית דריבית לשם פשטות החישוב.
3. כמובן שיועצי המשכנתאות עושים את מלאכתם נאמנה, אך חשוב להכיר את ניגוד העניינים המובנה בעבודתם בתחום הייעוץ (להבדיל ממו"מ ריביות והשירות).

***************
המלצות מעשיות:
1. לפני כל צעד לגבי המשכנתא מומלץ לפנות לפחות לבנק אחד להתייעצות:
א. זה חינם- התייעצות עם הבנק אינה עולה כסף
ב. הבנק יודע מה הוא יכול להציע וצריך לעמוד מאחרי דבריו.
ג. תחום המשכנתאות הוא התחום התחרותי ביותר בענף הבנקאות.
ד. הייעוץ בבנק כפוף לרגולציה המונעת ניגוד עניינים כמו זה שהוזכר כאן.
ה. לעיתים בנקים מציעים הצעה טובה יותר למי שמעוניין להעביר פעילות

2. לניצול מיטבי של זמן הפגישה בבנק ולקבלת יחס רציני, מומלץ להגיע לפגישה עם עותקים מצולמים של:
א. 3 תלושי שכר אחרונים של כל הלווים,
ב. דפי חשבון עו"ש 3 חודשים אחרונים- כל הבנקים,
ג. הסטוריית תשלומי משכנתא נוכחית (אם יש),
ד. הוכחת זיקה הנכס (נסח טאבו, חוזה רכישה, היתרים)

2. אילו הלוואות כדאי למחזר?
א. הלוואות שניטלו בשנתיים האחרונות בדרך כלל לא משתלם למחזר בגלל עמלת ההיוון. בהלוואות שניטלו לפני זמן רב יותר יש הנחה בעמלת ההיוון.
ב. הלוואות זכאות כמעט תמיד כדאי למחזר- הן פטורות מעמלות היוון, בד"כ הריבית עליהן גבוהה ויש עכשיו מבצע של משרד השיכון למיחזור נח.
ג. בהלוואות בריבית משתנה כל 5 שנים מומלץ לבדוק מתי התחנה הקרובה.

3. לפעמים אם מוותרים על מסלול הפריים ניתן לקבל בשאר המסלולים ריביות טובות יותר.
4. בעת מיחזור ניתן להקטין את תקופת ההחזר או להקטין את ההחזר החודשי במידה ובוחרים להקטין את תקופת ההחזר- גם הריבית יורדת וכך מרוויחים פעמיים ומשלמים הרבה פחות.
5. ככל שתקופת ההחזר ארוכה יותר- ההשפעה של הארכה/קיצור של תקופת ההחזר (מספר השנים) קטנה יותר. למשל הארכה מ9 ל10 שנים תקטין משמעותית את ההחזר החודשי, הארכה מ24 ל25 שנים- פחות.

****
חשוב: אני לא ממליץ על אף מסלול- אף אחד לא יודע מה יהיה בעתיד. החוכמה היא להתנהל נכון בתוך המסלול שנבחר